Auteur: mr. drs. Harry Groenenboom
Een reisorganisatie wordt hard geraakt door de coronacrisis. Is de coronacrisis een bijzondere omstandigheid waardoor de reisorganisatie recht heeft op een lagere huur? Ja, oordeelt de kantonrechter te Assen in een vonnis in kort geding van 21 juli 2020.
Relevante feiten
D-rt Retail BV treedt onder verschillende handelsnamen, waaronder D-reizen, naar buiten. Het bedrijf heeft meer dan 300 vestigingen en meer dan 250 verhuurders.
Gedaagde partij is een particulier die als aanvulling op zijn pensioen een pand verhuurt.
D-rt Retail huurt sinds 2018 bedrijfsruimte van de particulier. In de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, is bepaald dat de huurder geen vermindering van de huurprijs kan krijgen als sprake is van een 'gebrek' aan het gehuurde.
Als reisorganisatie wordt de huurder hard geraakt door de coronacrisis. In verschillende brieven doet die dan ook een beroep op de verhuurder om korting op de huurprijs te verlenen. Of zelfs om akkoord te gaan met het uitblijven van huurbetaling gedurende een bepaalde periode. De verhuurder gaat in geen enkel voorstel mee. Tenslotte wendt D-rt Retail zich in een kort geding procedure tot de kantonrechter. D-rt Retail verzoekt onder meer dat over de periode juli tot en met december 2020 maandelijks een huurprijs van 25% van de overeengekomen maandelijkse huur betaald moet worden.
D-rt Retail onderbouwt het verzoek met de stelling dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde (zie daarover deze eerdere blog). Daarom bestaat recht op vermindering van de huurprijs. Het artikel uit de algemene bepalingen dat huurvermindering verbiedt, moet buiten toepassing worden verklaard. Verder stelt D-rt Retail dat sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor de huurovereenkomst gewijzigd moet worden.
De verhuurder stelt daar tegenover dat geen sprake is van een gebrek. De overheid verplicht niet dat reisbureaus moeten sluiten. Dat is een verschil met horecabedrijven. Die kunnen wel met succes stellen dat sprake is van een gebrek, omdat zij het gehuurde in het geheel niet meer als een horecapand kunnen gebruiken zolang de overheid dat verbiedt. Volgens de verhuurder is dat bij reisbureaus niet aan de orde. Verder stelt de verhuurder dat niet gauw mag worden aangenomen dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Bovendien vallen onvoorziene omstandigheden onder het ondernemersrisico.
Oordeel kantonrechter in kort geding
De kantonrechter stelt voorop dat verhuurder in dit kort geding een voorlopige voorziening (maatregel) vraagt. En dat het daarom de vraag is, hoe groot de kans is dat de rechter in een zogenaamde bodemprocedure de vordering van de verhuurder toewijst.
Aan het argument dat het gehuurde vanwege de coronacrisis een 'gebrek' heeft, gaat de kantonrechter stilzwijgend voorbij.
De kantonrechter oordeelt wél dat de bodemrechter zal oordelen dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is. Het is niet waarschijnlijk dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst dachten aan een pandemie en aan overheidsmaatregelen die nooit eerder voorkwamen.
Bij de vraag wat de gevolgen zijn van de onvoorzienbare omstandigheden voor de huurovereenkomst, wijst de kantonrechter op verschillende omstandigheden. Zoals dat het gaat om een groot concern tegenover een particuliere belegger. En dat niet duidelijk is of de verhuurder een verlaging van de huurprijs kan dragen. Verder ook dat niet helder is wat de financiële gevolgen van de coronacrisis zijn voor de huurder. Deze en andere omstandigheden moeten in een bodemprocedure verder worden uitgezocht en afgewogen.
De kantonrechter oordeelt dat D-rt Retail voldoende heeft onderbouwd dat zij er belang bij heeft om minder huur te hoeven betalen. En ook dat niet gebleken is dat de particuliere verhuurder de uitkomst van een door huurder te beginnen bodemprocedure niet kan afwachten. Daarom oordeelt de kantonrechter dat D-rt Retail over de periode 1 juni tot en met 31 december 50% huur moet betalen. Die 50% is namelijk wat de verhuurder in een incasso kort geding in de gegeven omstandigheden ook zou krijgen. De kantonrechter acht het verder niet waarschijnlijk dat de bodemrechter zal oordelen dat D-rt Retail een huurprijs moet betalen die afhankelijk is van de omzet, zoals D-rt Retail graag wil.
De coronacrisis, een onvoorziene omstandigheid
Net als in de in deze eerdere blog besproken uitspraak, oordeelt de kantonrechter ook hier dat met de coronacrisis sprake is van een onvoorziene omstandigheid die aanpassing van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Maar de vraag in welke zin de huurovereenkomst moet worden aangepast, vereist meer onderzoek dan in een kort geding mogelijk is. Daarom moet de bodemrechter zich daarover uitspreken.
Slot
Huurt of verhuurt u bedrijfsruimte? En heeft u vragen over uw rechtspositie in verband met corona, of andere vragen? Bel dan naar 0180 – 47 26 75. Of stuur een e-mail naar info@groenenboomadvocaat.nl. Wij helpen u graag!
De uitspraak vindt u hier