Auteur: mr. drs. Harry Groenenboom
Bij een huurachterstand van drie maanden ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst. Toch? Dat ligt genuanceerder, zo blijkt uit een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam.
De feiten
Twee huurders van een woning in Rotterdam-Kralingen moeten maandelijks € 795,47 aan huur betalen. De verhuurder stelt dat sprake is van een huurachterstand van € 3.181,88 aan huur tot en met 21 juni 2021. De hoogte van deze huurachterstand rechtvaardigt volgens hen ontbinding van de huurovereenkomst. Naast de huurachterstand eist de verhuurder ook het bedrag van € 280,30 aan incassokosten van de huurders. En uiteraard wil de verhuurder ook dat de achterstallige huur met de incassokosten wordt betaald.
Oordeel kantonrechter
Het scheelt 53 cent
De huurders stellen tegenover de kantonrechter dat zij minder dan drie maanden huurachterstand hebben. Want in juli 2021 betaalden zij een bedrag van € 1.591,47, waardoor zij nu een huurachterstand hebben van € 0,53 minder dan drie maanden huur.
De verhuurder boekte de betreffende € 0,53 echter niet af van de achterstallige huur, maar van de gevorderde incassokosten. Daardoor blijft wat de verhuurder betreft sprake van een huurachterstand van drie maanden.
Incassokosten gelden niet
De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder het recht heeft om de betaling van de huurders deels in mindering te brengen op de incassokosten. Helaas voor de verhuurder wijst de kantonrechter vervolgens de gevorderde incassokosten af. De incassobrief voldoet niet aan de daarvoor geldende eisen. De reden daarvoor is onder meer dat die incassobrief onvoldoende duidelijk is.
Het gaat om alle omstandigheden van het geval
Voor wat betreft de huurachterstand overweegt de kantonrechter dat de huurovereenkomst alleen ontbonden wordt als de huurachterstand de ontbinding rechtvaardigt. Als uitgangspunt geldt dat dit aan de orde is bij een huurachterstand van drie maanden. Maar dat is niet zonder meer het geval. De kantonrechter moet ook dan namelijk letten op alle omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de lopende huur wordt betaald. En ook of de huurder alsnog een deel van de huur betaalde.
Verder overweegt de kantonrechter dat de huurachterstand momenteel € 2.385,88 bedraagt, wat € 0,53 minder is dan drie maanden huur. Ook is van belang dat de huurders eind 2020 een financieel lastige tijd doormaakten door het wegvallen van een inkomen. Inmiddels is dat probleem opgelost en betalen de huurders consequent en op tijd de huur. Ook toonden zij bereidheid om de huurachterstand in te lopen door in juli 2021 voor een bedrag aan € 796,00 aan huurachterstand te voldoen. Op grond van deze omstandigheden wijst de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst af.
Wel moeten de huurders de achterstallige huur van € 2.385,88 plus wettelijke rente aan de verhuurder betalen. Ook moeten zij de proceskosten van de verhuurder betalen. Dat wordt dus een dure grap voor de huurders.
Conclusie
De conclusie is dat de verhuurder weliswaar verder moet met dezelfde huurders. Maar die betalen inmiddels wel. Hij is dus niet voor niks naar de kantonrechter gegaan.
Slot
Meer weten over uw rechten in verband met de betaling van huur? Neem dan contact met mij op en bel naar 0180 – 47 26 75. Of stuur een e-mail naar info@groenenboomadvocaat.nl. Ik ben u graag van dienst!
De uitspraak vindt u hier