Auteur: mr. drs. Harry Groenenboom
Meldde de verhuurder tijdig dat de tijdelijke huurovereenkomst niet wordt voortgezet? Deze vraag staat centraal in een recente uitspraak van de voorzieningenrechter te Almere.
Relevante feiten
Bijzonder in deze zaak is dat de woning eerder eigendom was van de huurder. Vanwege achterstand in de betaling van de hypotheek verkoopt deze de woning per 1 november 2019 aan de verhuurder. Huurder huurt vervolgens dezelfde woning voor een periode van twee jaar. De huur gaat in op 1 november 2019 en eindigt op 1 november 2021.
De verhuurder meldt per e-mail van 4 augustus 2021 aan de huurder dat de huur per 31 oktober 2021 van rechtswege eindigt. Maar de huurder blijft in de woning, samen met een vrouw en twee kinderen. De verhuurder begint een kort geding bij de kantonrechter. Daar eist hij ontruiming van de woning.
Oordeel kantonrechter
Spoedeisend belang
Allereerst beantwoordt de kantonrechter, rechtsprekend als voorzieningenrechter, het spoedeisend belang van de verhuurder. Dat belang is er, want de verhuurder heeft de woning per 15 november verhuurd aan een ander terwijl de huidige ‘huurder’ daarin zonder recht of titel verblijft.
Opzegging tijdelijke huurovereenkomst niet vereist
Verder overweegt de kantonrechter dat op grond van artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) voor de huur van zelfstandige woonruimte van twee jaar of korter conform artikel 7:228 lid 1 BW geen opzegging is vereist. De verhuurder hoeft alleen maar minimaal drie maanden en uiterlijk één maand van tevoren schriftelijk aan de huurder te melden dat de huur niet wordt voortgezet. Laat de verhuurder dit na, dan ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In artikel 18.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst staat dat deze aanzegging moet plaatsvinden per aangetekende brief.
Einde huurovereenkomst tijdig aangezegd
De verhuurder zegde op 4 augustus 2021 per e-mail aan dat de huurovereenkomst niet zal worden voortgezet. Naar aanleiding daarvan vroeg de huurder om de huurovereenkomst te verlengen. Per aangetekende brief van 26 augustus 2021 zegde de verhuurder opnieuw het einde van de tijdelijke huurovereenkomst aan.
De kantonrechter volgt de huurder niet in zijn stelling dat de aanzegging van 4 augustus te vroeg kwam. Het argument van de huurder daarbij is, dat de huurovereenkomst pas op 5 november 2019 ondertekend werd. De kantonrechter wijst erop dat de huurovereenkomst vermeldt dat de huur ingaat op 1 november 2019. Toen woonde de huurder als voormalig eigenaar ook al in de woning. Verder heeft de e-mail van 4 augustus 2021 de huurder bereikt. Dit blijkt uit zijn reactie daarop. De e-mail bevat daarom een rechtsgeldige aanzegging. Hierbij verwijst de kantonrechter naar artikel 3:37 lid 3 BW. Verder toont de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter aan dat deze ook op 26 augustus 2021 een aangetekende aanzegging van het einde van de huurovereenkomst stuurde. Kortom, de verhuurder voldeed aan zijn aanzegplicht.
Schending waarheidsplicht
De huurder stelt verder dat zijn partner van rechtswege medehuurder is van de woning. En aan haar is geen aanzegging van het einde van de huurovereenkomst gestuurd. Daarom is voor haar alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan, beweert de huurder. De huurder heeft verder een uittreksel uit de basisadministratie van de betreffende gemeente in het geding gebracht. Dit is echter een vervalsing. Dit blijkt uit een uittreksel uit de basisregistratie van de betreffende gemeente die de verhuurder in het geding brengt. Daaraan is te zien dat de huurder geen huwelijk of geregistreerd partnerschap had met de vrouw die bij hem woont.
De kantonrechter oordeelt daarom dat de huurder de waarheidsplicht van artikel 21 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering schond.
In strijd met artikel 22.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst liet de huurder overigens ook na om aan de verhuurder te melden dat hij een partner had en wie dat was. De kantonrechter overweegt dat de huurder de verhuurder dan ook niet kan verwijten dat aan de vrouw geen aanzegging van het einde van de huurovereenkomst is gestuurd.
Schadevergoeding wegens schenden waarheidsplicht
Omdat de huurder de waarheidsplicht schond moest de verhuurder extra kosten maken om het vervalste ‘bewijs’ van de huurder te weerleggen. Daarom moet de huurder € 2.500 extra betalen, bovenop de gewone proceskostenveroordeling van in dit geval € 605,52. Een veroordeling in de werkelijke proceskosten komt vaker voor als een partij in een procedure de waarheidsplicht schendt. Ook hier legt de kantonrechter dus deze sanctie op.
Ontruiming woning
En uiteraard moet de huurder de woning verlaten. Op een zeer korte termijn, namelijk binnen drie dagen na betekening van het vonnis via de deurwaarder.
Slot
Bent u iemand die tijdelijk een woning huurt of verhuurt? En heeft u vragen over uw rechtspositie? Neem dan contact met ons op door te bellen naar 0180 – 47 26 75. Of stuur een e-mail naar info@groenenboomadvocaat.nl. Wij zijn u graag van dienst!
De uitspraak vindt u hier.