Auteur: mr. drs. Harry Groenenboom
In april 2020 komt een huurovereenkomst over een horecagelegenheid tot stand. Waren de gevolgen van de coronacrisis toen voorzienbaar? Over deze vraag sprak de kantonrechter te Amsterdam zich uit.
Relevante feiten
Een BV huurt bedrijfsruimte bestaande uit een bar en een kantoorruimte. De huur van de bar gaat in op 30 januari 2015. Sinds 1 juli 2019 huurt de BV ook kantoorruimte van dezelfde verhuurder.
In december 2019 wordt als gevolg van een beslissing van de Ondernemingskamer van het gerechtshof te Amsterdam een bestuurder met een beslissende stem in de BV van de huurder benoemd.
Sinds januari 2020 zijn huurder en verhuurder in overleg over een nieuwe huurovereenkomst voor de bar met een hogere huurprijs. Voor deze nieuwe huurovereenkomst is de instemming van de door de Ondernemingskamer benoemde bestuurder nodig.
Op 25 februari 2020 meldt de verhuurder aan de huurder dat hij bereid is om de huur niet verder te verhogen dan tot € 3.300 per maand. Medio maart 2020 bepaalt de overheid dat de horeca dicht moet vanwege corona. Op 8 april 2020 verklaart de door de Ondernemingskamer benoemde bestuurder dat hij akkoord is met de nieuwe huurovereenkomst.
Op 10 april 2020 wordt de nieuwe huurovereenkomst gesloten.
Er ontstaat een huurachterstand. Over de periode mei-december loopt die op tot € 15.972,00 voor de bar en € 5.505,00 voor de kantoorruimte. Dit loopt uit op een kort geding bij de kantonrechter. Die oordeelt dat de huurbetalingsverplichting voor de bar met 50% wordt opgeschort, en voor de kantoorruimte met 25%.
Verhuurder vordert volledige huurbetaling omdat ten tijde van de ondertekening van de huurovereenkomst op 10 april 2020 alle overheidsmaatregelen in verband met corona al bekend waren. Huurder, een BV, verweert zich met de stelling dat de huurovereenkomst ingaat op 1 februari 2020 en partijen in die maand overeenstemming bereikten over de inhoud van de huurovereenkomst. De coronacrisis was daarom een onvoorziene omstandigheid. Behalve de huurder is ook de bestuurder en mede aandeelhouder van de BV gedagvaard.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter oordeelt dat uit het verloop van de contacten die er tussen partijen zijn geweest volgt dat de huurovereenkomst in april 2020 tot stand kwam. Twee personen moesten akkoord gaan met de huurovereenkomst. De eerste gaf zijn akkoord in februari 2020, maar de tweede pas op 8 april 2020. De corona pandemie en de sluiting van de horeca waren op dat moment niet onvoorzien. Huurder had kunnen bedingen dat in de nieuwe huurovereenkomst bepalingen zouden worden opgenomen ter compensatie van de gevolgen van de coronacrisis, maar liet dat na. Zij kan zich er onder deze omstandigheden niet op beroepen dat de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden moet worden aangepast.
De kantonrechter wijst ook het beroep van de huurder op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid af. Het risico dat de omzet van de huurder drastisch zou dalen was bekend. De huurder had eind maart 2020 tenminste in redelijkheid met dat risico rekening kunnen houden.
De kantonrechter oordeelt daarom anders dan de kort geding rechter in oktober 2020. De huurder moet de volledige huur betalen.
Opmerking
Deze uitspraak moet worden gezien tegen de achtergrond van de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021. Daarin gaf de Hoge Raad antwoord op zogenaamde prejudiciële vragen over huurkorting in verband met corona. Volgens de Hoge Raad is corona een onvoorziene omstandigheid. Dat geldt echter alleen voor huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 tot stand kwamen. Voor huurovereenkomsten van na 15 maart 2020 geldt dus in principe niet dat corona een onvoorziene omstandigheid is. Vermindering van de huurprijs vanwege corona is dan niet aan de orde.
De vraag kan worden gesteld of de kantonrechter het arrest van de Hoge Raad juist toepast. De kantonrechter hanteert de datum van 15 maart 2020 als een harde grens. De Hoge Raad gebruikt echter in verband met die datum de woorden 'in elk geval'. In elk geval bij huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten kan ervan worden uitgegaan dat de coronaomstandigheden niet in de huurprijs zijn verdisconteerd. Er is dus ruimte voor nuancering. En dat is niet zonder reden. Zoals uit deze zaak blijkt, gaat aan het sluiten van een huurovereenkomst een onderhandelingstraject vooraf. Verder kijken wij nu met een wijsheid achteraf naar het begin van de coronaperiode. En zijn daarbij geneigd om te vergeten hoeveel onduidelijkheid er toen was over de toekomst. En ook, hoe weinig er bekend was over de impact van corona op de huurverhoudingen. De gevolgen daarvan zijn pas later in de rechtspraak uitgekristalliseerd.
Kritiek
In deze zaak is sprake van huur die in 2015 begon. Voor de huurder van de bar was het begin 2020 waarschijnlijk van groot belang om zijn bedrijf vanuit hetzelfde pand te kunnen blijven voortzetten. Dat maakte zijn onderhandelingspositie tegenover de verhuurder minder sterk. Wanneer de kantonrechter aan dit aspect meer aandacht had gegeven, was zijn oordeel misschien anders uitgevallen. Wellicht gaan partijen in hoger beroep en oordeelt het gerechtshof anders. De tijd zal het leren.
Slot
Heeft u vragen over huur of verhuur van bedrijfsruimte? Neem dan contact met ons op door te bellen naar 0180 - 47 26 75. Of stuur een e-mail naar info@groenenboomadvocaat.nl. Wij helpen u graag.
De uitspraak vindt u hier