Auteur: mr. drs. Harry Groenenboom
Jonge huurders van een appartementencomplex gedragen zich tot diep in de nacht luidruchtig op een dakterras. Moeten buren dit dulden? Over deze vraag sprak het gerechtshof Den Haag zich onlangs uit.
De feiten
Een woninghuurder ondervindt geluidhinder van andere huurders. Jonge huurders maken tot diep in de nacht lawaai, wat onder meer bestaat uit hard praten en luidruchtige muziek. De woninghuurder bewoont de vierde verdieping. Deze ligt op bijna dezelfde hoogte als het dakterras. Het is daarom niet verwonderlijk dat hij merkt wat er op dat dakterras gebeurt. De bewoners van de appartementen en de woninghuurder die overlast ervaart, huren van dezelfde verhuurder. Vandaar dat de woninghuurder ervoor kiest om de verhuurder aan te spreken. Die heeft nu eenmaal de plicht om te zorgen voor ongestoord woongenot. Helaas bereikt de verhuurder geen resultaat.
De woninghuurder schakelt vervolgens de kantonrechter in. Deze treedt op grond van artikel 96 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering op als wijkrechter. Dit betekent dat de huurder en de verhuurder samen aan de kantonrechter om een oordeel vragen. De huurder eist primair. dat de afspraken die hij maakte met de beheerder worden nagekomen. Subsidiair vordert hij dat maatregelen worden genomen om de overlast te stoppen. De kantonrechter oordeelt dat inderdaad sprake is van geluidsoverlast. En legt de maatregel op dat het betreffende terras na 20:00 uur niet meer gebruikt mag worden.
De verhuurder gaat in hoger beroep. En vordert vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van de huurder. Volgens de verhuurder was geen sprake van onrechtmatige geluidhinder. En ook zou het niet de taak van de verhuurder zijn om onrechtmatige geluidhinder tegen te gaan. De huurders zijn al op hun gedrag aangesproken. Ook zijn camera’s opgehangen. Meer kan de verhuurder niet doen. Verder is volgens de verhuurder de sluiting van het dakterras om 20:00 uur een te grote inbreuk op het eigendomsrecht. Ook is het maar een klein groepje huurders dat overlast veroorzaakt. Goedwillende huurders moeten nu onder de kwaden lijden.
Oordeel hof
Het hof oordeelt dat sprake is van onrechtmatige geluidhinder. Uit geluidopnames blijkt dat sprake is van luid praten, gegil, geschreeuw en muziek. Dit hoeven omwonenden niet te dulden. Zeker niet laat in de avond en nacht in een dicht bebouwde omgeving. Gelet op artikel 5:37 Burgerlijk Wetboek (BW) in samenhang met artikel 6:162 BW is sprake van onrechtmatige hinder.
Ook blijkt dat niet sprake is van een enkel incident, maar dat de hinder in de zomermaanden dikwijls voorkomt. Deze hinder ontstond in 2021, na de oplevering en verhuur van de betreffende 71 appartementen aan jonge huurders. De klagende huurder woonde er al veel eerder en voorheen waren er nooit problemen.
Verder oordeelt het hof dat de verhuurder de rechtsplicht heeft om geluidhinder tegen te gaan. Sluiting van het dakterras is de enige mogelijkheid om effectief een einde te maken aan de geluidsoverlast. De maatregelen die de verhuurder eerder nam hebben nu eenmaal onvoldoende effect. Anderzijds oordeelt het hof dat de maatregel van de kantonrechter om het dakterras na 20:00 uur niet meer te gebruiken wel wat vroeg ingaat. Anderzijds is 23:00 uur weer te laat. In een woonstraat mogen de bewoners er aanspraak op maken dat het vanaf 22:00 uur rustig is.
Het eindoordeel van het hof luidt dat het vonnis van de kantonrechter in stand blijft, maar dat de sluitingstijd van het terras gesteld wordt op 22:00 uur.
Slot
Bent u huurder of verhuurder van een woning, en heeft u naar aanleiding van deze blog vragen over overlast? Neem dan contact op door te bellen naar 0180 - 47 26 75. Of stuur een e-mail naar info@groenenboomadvocaat.nl. Wij zijn u graag van dienst.
De uitspraak vindt u hier