Auteur: mr. drs. Harry Groenenboom
Is de huurovereenkomst tijdelijk of niet? En hebben huurders dus wel of niet rechtsgeldig de aanvangshuurprijs laten toetsen door de huurcommissie? Over deze vragen sprak de kantonrechter te Amsterdam zich onlangs uit.
De feiten
Een vrouw huurt vanaf 1 juli 2020 een kamer voor € 650 all in per week. Enerzijds zegt de huurovereenkomst duidelijk in artikel 2 dat de huurovereenkomst voor één jaar is aangegaan. Anderzijds bevat de huurovereenkomst in artikel 19 en 20 bepalingen over opzegging die erop wijzen dat het gaat om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt op grond van de wet de eis dat de huurder die voor het einde van de bepaalde tijd kan opzeggen. Die mogelijkheid biedt deze huurovereenkomst nu juist niet. Alleen de verhuurder kan die opzeggen, en dan pas na het verstrijken van een jaar. Niet eerder.
Op 11 februari 2021 dient de huurster een verzoekschrift bij de huurcommissie in, met het verzoek de aanvangshuurprijs te toetsen. De voorzitter van de huurcommissie verklaart de huurster niet-ontvankelijk in haar verzoek. Volgens de voorzitter gaat het om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs moet dan binnen een half jaar na het aangaan van de huurovereenkomst zijn ingediend. De huurster is dus te laat met haar verzoek.
Zij is het daar niet mee eens en wendt zich tot de kantonrechter. Daar vordert zij aanpassing van de huurprijs en terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur.
Oordeel kantonrechter
Tijdelijke huurovereenkomst?
De kantonrechter staat eerst stil bij de vraag of de huurovereenkomst tijdelijk is, dus voor bepaalde tijd. Op grond van artikel 7:271 Burgerlijk Wetboek (BW) eindigt een tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege. Er hoeft dus geen opzegging plaats te vinden. Verder geldt dat de huurder de huurovereenkomst eerder kan opzeggen dan de afgesproken termijn. Dit is om te voorkomen dat een huurder meteen voor bijvoorbeeld een jaar aan een huurovereenkomst vastzit.
Toetsing aanvangshuurprijs na einde tijdelijke huurovereenkomst
Wanneer een huurovereenkomst na een bepaalde tijd van rechtswege eindigt en de huurder die eerder dan die bepaalde tijk kan opzeggen, is artikel 7:249 lid 2 BW van toepassing. Daarin is geregeld dat de huurder ook zes maanden na afloop van de huurovereenkomst de aanvangshuurprijs kan laten toetsen. Want wie tijdelijk huurt, hoopt misschien op verlenging van de huurovereenkomst. En durft daarom wellicht niet naar de huurcommissie te gaan uit vrees dat de verhuurder daarna niet met hem verder wil. Daarom bestaat de mogelijkheid om ook tot zes maanden na het einde van de huurovereenkomst de aanvangshuurprijs te laten toetsen.
Uitleg huurovereenkomst
Vervolgens kijkt de kantonrechter naar huurovereenkomst. Die legt zij uit volgens de zogenaamde Haviltex-maatstaf. In het kort betekent die dat het niet alleen gaat om de tekst van de overeenkomst, maar ook om wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Tekst huurovereenkomst is niet duidelijk
Artikel 2 van de huurovereenkomst vermeldt duidelijk dat het om een tijdelijke huurovereenkomst gaat. Artikel 19 en 20 geven echter de indruk dat het gaat om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die minimaal een jaar duurt. Want daarin staat dat alleen de verhuurder kan opzeggen, en niet de huurder. De tekst van de huurovereenkomst geeft dus geen duidelijkheid.
De omstandigheden van dit geval
Feit is dat de huurster bij het aangaan van de huurovereenkomst vroeg om een contract voor onbepaalde tijd. De verhuurder gaf toen duidelijk aan dat alleen een huurovereenkomst voor één of twee jaar mogelijk is. Ook uit WhatsApp berichten blijkt dat huurster van een tijdelijke huurovereenkomst uitging.
Verhuurder stelde zelf huurovereenkomst op
Hier komt bij dat de verhuurder zelf de huurovereenkomst opstelde. Onduidelijkheden daarin moeten daarom naar het oordeel van de kantonrechter voor rekening van de verhuurder komen.
Slotsom kantonrechter
De kantonrechter gaat daarom uit dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. Dit betekent dat de huurster tot zes maanden na het einde van de huurovereenkomst de aanvangshuurprijs mag laten beoordelen door de huurcommissie. Ten onrechte verklaarde de voorzitter van de huurcommissie haar niet-ontvankelijk in haar verzoek. De kantonrechter verlaagt de huurprijs en veroordeelt de verhuurder tot terugbetaling van € 3.944,05 aan teveel betaalde huur.
De uitspraak vindt u hier