Auteur: mr. drs. Harry Groenenboom
Bij een huurovereenkomst horen vaak algemene voorwaarden. Die zijn niet altijd rechtsgeldig, zo blijkt uit een uitspraak van de Leidse kantonrechter van 15 maart.
De feiten
Sinds 11 juni 2015 huurt een consument een woning van een professionele verhuurder. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (74/2003) van toepassing. Deze zijn opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).
De verhuurder eist ontbinding van de huurovereenkomst omdat er een huurachterstand bestaat van bijna acht maanden. En ook betaling van wettelijke rente. De huurder erkent de huurachterstand.
Oordeel kantonrechter
Ontbinding huurovereenkomst, maar met een voorwaarde
Omdat de huurachterstand hoog is, ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst. Maar de ontbinding zal niet plaats vinden zolang de huurder vanaf februari 2023 elke maand op tijd de huur betaalt. In juridische taal: de ontbinding vindt plaats onder een opschortende voorwaarde. Voor de bestaande huurachterstand treft de verhuurder een betalingsregeling met de inmiddels benoemde bewindvoerder van de huurder.
Oneerlijk beding
De vordering tot betaling van rente wijst de kantonrechter af. Op grond van Europese rechtspraak moet de kantonrechter uit eigen beweging (‘ambtshalve’) onderzoeken of de algemene bepalingen (of: algemene voorwaarden) in consumentenovereenkomsten eerlijk zijn, en dus rechtsgeldig. Daarbij kijkt de kantonrechter naar de ‘Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (93/13/EG)’. Een algemene bepaling die daarmee in strijd is, wordt vernietigd.
Artikel 20.2 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst bepaalt dat de huurder 1% rente per maand moet betalen wanneer sprake is van een huurachterstand. Per jaar is dat dus 12%, wat veel meer is dan de wettelijke rente. Die bedraagt nu 4%, en tot 2022 bedroeg die 2% per jaar. De kantonrechter overweegt verder dat het beding in de algemene bepalingen staat en dat daarover niet is onderhandeld. Ook is van belang dat het beding alleen betrekking heeft op overtredingen van de huurder, en niet op die van de verhuurder. Verder constateert de kantonrechter dat de algemene bepalingen nergens een voordeel voor de huurder bevatten dat het nadeel van het rentebeding compenseert. Alles afwegend oordeelt de kantonrechter dat het evenwicht van rechten en plichten uit de huurovereenkomst met het rentebeding aanzienlijk wordt verstoord. Daarom is sprake van een onredelijk bezwarend beding in de zin van artikel 6:233 onder a Burgerlijk Wetboek (BW) dat moet worden vernietigd.
Geen aanpassing huurovereenkomst
Maar maakt dat wat uit? De verhuurder beroept zich immers niet op het rentebeding in de algemene bepalingen, maar op de wet. De verhuurder eist eenvoudigweg de op grond van artikel 6:119 BW verschuldigde wettelijke rente. Die kan de verhuurder zeker wel krijgen?
Toch niet. Ook zonder het rentebeding kan de huurovereenkomst voortbestaan. In dat geval is het op grond van Europese rechtspraak niet toegestaan om de huurovereenkomst aan te passen aan de hand van nationaal recht. De kantonrechter verwijst hierbij naar de zogenaamde Dexia-uitspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 27 januari 2021 met nummer ECLI:EU:C:2021:68. Ook voor die tijd gold de betreffende rechtsregel al. Hierbij verwijst de kantonrechter onder meer naar de uitspraak van hetzelfde hof van 21 januari 2015 met nummer ECLI:EU:C:2015:21.
Algemene huurbepalingen aangepast
Inmiddels heeft de ROZ de algemene bepalingen woonruimte aangepast. In de versie van 2017 ontbreekt een bepaling over rente.
Slot
Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen over een huurovereenkomst of over algemene voorwaarden? Neem dan contact op door te bellen naar 0180 – 47 26 75. Of stuur een e-mail naar info@groenenboomadvocaat.nl. Wij helpen u graag!
De uitspraak vindt u hier