Auteur: Harry Groenenboom
De verhuurder van een bedrijfspand meent dat hij een kort durende huurovereenkomst aanging. De huurder stelt dat sprake is van een langdurige huurovereenkomst. Hoe beoordeelt de kantonrechter dit in kort geding?
De feiten
In deze zaak gaat het om de verhuur van een bedrijfspand waarin de huurder een restaurant huisvest. Partijen verschillen met elkaar van mening of sprake is van een kort lopende huurovereenkomst in de zin van artikel 7:301 Burgerlijk Wetboek (BW). Daarin is geregeld dat huur van bedrijfsruimte twee jaar of korter kan duren. De verhuurder stelt dat daarvan sprake is. Zijn belang daarbij is, dat hij het bedrijfspand inmiddels verkocht aan een derde. Zolang de huurder in het pand zit, kan hij het verkochte niet vrij van huur opleveren aan de koper. En laat dit nu net de bedoeling zijn. Verhuurder en koper spannen samen een kort geding aan bij de kantonrechter. Daar eisen zij in de eerste plaats ontruiming van het pand.
De huurder doet een tegeneis (eis in reconventie). Die tegeneis houdt in dat de huurprijs met 50% omlaag moet. Want het plafond boven de eetzaal van het restaurant lekt. Het eet niet lekker onder lekkend water, waardoor de huurder minder gasten kwijt kon. Een andere tegeneis is die tot verlaging van de huurprijs met 50% vanwege de coronamaatregelen.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter kijkt allereerst naar de tekst van de huurovereenkomst. Daaruit blijkt niet dat partijen een kort durende huurovereenkomst in de zin van artikel 7:301 BW sloten. De huurovereenkomst vermeldt dit niet met zoveel woorden. De huurovereenkomst vermeldt wel artikel 7:230a BW. Maar dit wetsartikel is nu juist niet van toepassing op de gehuurde restaurantruimte. Want dit wetsartikel gaat over een ‘gebouwde onroerende zaak’ die gaan woonruimte of bedrijfsruimte is in de zin van de wet.
Uit de gevoerde onderhandelingen leidt de kantonrechter verder af dat het de bedoeling was om voor langere tijd een huurovereenkomst aan te gaan. Want het eerste voorstel betrof huur voor een periode van drie jaar. Op verzoek van de huurder is toen een proefperiode van één jaar besproken. De reden hiervoor was dat de huurder wilde testen of zijn restaurant levensvatbaar was.
Uiteindelijk kwamen partijen overeen dat huurder aanvankelijk voor een periode van twee jaar zou huren, en vervolgens voor een periode van drie jaar. Eisers lieten zich bij de onderhandelingen bijstaan door een makelaar en leerden zo welke voordelen de gekozen constructie voor hen heeft. Zo’n voordeel is bijvoorbeeld zekerheid van huurinkomsten voor minstens twee jaar.
Omdat de huurovereenkomst niet uitdrukkelijk verwijst naar artikel 7:301 BW komt het misverstand over de duur van deze huurovereenkomst voor rekening en risico van de verhuurder, oordeelt de kantonrechter.
Wat betreft de tegeneis van de huurder dat het pand een gebrek heeft door lekkage, oordeelt de kantonrechter dat hij dit in kort geding niet kan beoordelen. Want daarin bestaat te weinig ruimte voor onderzoek en het leveren van bewijs. Voor de tegeneis van huurder dat door corona de omzet daalde, oordeelt de kantonrechter dat hij dit niet bewijst. Voor zover die omzetdaling betrekking heeft op het voorjaar, ontbreekt bovendien het in kort geding vereiste spoedeisend belang.
Kortom, zowel huurder als verhuurder krijgen nul op het rekest.
De les
De les uit deze uitspraak is heel basaal, namelijk: leg in de huurovereenkomst duidelijk vast wat de bedoeling is. Laat daarover geen misverstand bestaan. Wellicht gebruikte de verhuurder in deze zaak een modelovereenkomst en paste die onvoldoende aan. Dat zou verklaren hoe het kan dat de huurovereenkomst een wetsartikel vermeldt dat totaal niet van toepassing blijkt te zijn. Wat in het begin voordelig leek, blijkt het dan uiteindelijk niet te zijn. Want de verhuurder kan van de huurder niet af. Met als mogelijk gevolg dat de hele verkoop van het pand niet doorgaat.
Slot
Heeft u te maken met huur of verhuur van een bedrijfspand? Of wilt u zich daarover laten adviseren? Neem dan contact op door te bellen naar 0180 – 47 26 75. Of stuur een e-mail naar info@groenenboomadvocaat.nl. Wij helpen u graag!
De uitspraak vindt u hier