Auteur: mr. drs. Harry Groenenboom
Bevat één document meerdere huurovereenkomsten? En is het mogelijk de huurovereenkomst voor één ruimte op te zeggen en voor de andere te laten voortduren? Over die vragen spreekt het hof Arnhem-Leeuwarden zich uit in een arrest van 15 september 2020.
De feiten
Heineken huurt sinds 10 april 1995 een bedrijfspand dat uit verschillende ruimten bestaat. Het pand bevat verschillende adressen. De huurovereenkomst vermeldt dat het pand uitsluitend mag worden gebruikt als hotel, restaurant, café of detailhandelsbedrijf. Onderverhuur van delen van het bedrijfspand door Heineken is volgens de huurovereenkomst toegestaan.
Op 31 december 2014 sluiten partijen een ‘Allonge huurovereenkomst’.
Eén van de onderhuurders, Grand Café Luther, zegt per 29 december 2017 de huurovereenkomst op.
Per deurwaardersexploit van 22 maart 2017 zegt Heineken vervolgens de huurovereenkomst voor het betreffende adres op. De verhuurder accepteert deze opzegging niet.
Heineken gaat naar de kantonrechter. En vraagt een verklaring voor recht dat de opzegging van de huur voor het betreffende adres rechtsgeldig is, en de huurovereenkomst voor de andere adressen van het gehuurde pand voortduurt. En ook, dat de verhuurder moet toestaan dat de betreffende ruimte door Heineken wordt ontruimd.
De kantonrechter wijst de vorderingen van Heineken af.
Oordeel hof
Heineken gaat tegen het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep bij het hof. Daar stelt Heineken dat de op 10 april 1995 getekende huurovereenkomst één document is dat meerdere huurovereenkomsten bevat. Die huurovereenkomsten hebben volgens Heineken betrekking op verschillende bedrijfsruimten. Dat de huurovereenkomsten in één en hetzelfde document staan, maakt dat niet anders. Heineken stelt verder dat de door Grand Café Luther gehuurde ruimte bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (BW). En dat Heineken de huurovereenkomst voor die betreffende bedrijfsruimte dus kon opzeggen. De verhuurder stelt daar tegenover dat het gaat om één huurovereenkomst voor één bedrijfspand dat voor één prijs is verhuurd.
Geen splitsing op grond van de wet.
Het hof stelt voorop dat uit de wet niet volgt dat, los van wat partijen overeenkwamen, elk van de ruimten in het gehuurde pand afzonderlijk kan worden opgezegd. In een geval als dit is sprake van een zogenaamde ‘gemengde overeenkomst’, maar dat betekent niet dat de wet dicteert dat de betreffende gedeelten van het gehuurde gesplitst worden. Op grond van de wet kon Heineken daarom niet de huurovereenkomst voor het betreffende adres in het bedrijfspand opzeggen.
Uitleg huurovereenkomst
Vervolgens overweegt het hof dat de vraag of sprake is van meerdere huurovereenkomsten in één document een uitlegkwestie is. Het hof hanteert daarbij de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Vereenvoudigd weergegeven gaat het dan om de vraag hoe partijen in de gegeven omstandigheden de huurovereenkomst redelijkerwijs mochten begrijpen. En wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten in het kader van die huurovereenkomst. Daarbij moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.
Vervolgens oordeelt het hof dat uit de tekst van de huurovereenkomst en de bijbehorende allonge duidelijk blijkt dat sprake is van één geheel dat Heineken huurt. En dat de huurovereenkomst het niet mogelijk maakt om afzonderlijke gedeelten van het gehuurde op te zeggen.
Daarbij overweegt het hof ook dat Heineken, door het complex in zijn geheel tegen een totaalprijs te huren, het risico aanvaardde dat onderverhuur zou tegenvallen. Wanneer Heineken vervolgens het recht zou hebben om de huurovereenkomst voor een deel van het gehuurde op te zeggen, zou dat de risicoverdeling van de huurovereenkomst doorbreken.
Oordeel hof
Het hof wijst tenslotte de vorderingen van Heineken af.
Conclusie
Het hof oordeelt in dit geval dat de huurovereenkomst duidelijk aangeeft dat sprake is van de huur van één pand dat uit meerdere ruimten bestaat. Daarmee is niet gezegd dat het niet mogelijk is om in één document meerdere huurovereenkomsten op te nemen. Maar dan is wel cruciaal dat de tekst van de huurovereenkomst daarover heel duidelijk is.
Slot
Dit arrest van het hof laat opnieuw zien dat de inhoud van de huurovereenkomst van doorslaggevend belang is. In deze procedure was de inhoud in het nadeel van Heineken waardoor de bierbrouwer deze procedure verloor. Laat voor het aangaan van een huurovereenkomst deze daarom altijd van tevoren toetsen door een advocaat. Zo voorkomt u dat u voor vervelende verrassingen komt te staan.
Heeft u vragen over huurrecht? Aarzel dan niet om te bellen naar 0180-47 26 75. Of stuur een e-mail naar info@groenenboomadvocaat.nl. Wij helpen u graag!
De uitspraak vindt u hier