Auteur: mr. drs. Harry Groenenboom
De huurder van een kantoorpand krijgt een afrekening servicekosten voor de kiezen van € 10.645,88. Terecht?
De feiten
Een bedrijf huurt kantoorruimte van Hevaza Vastgoed B.V. Per maand moet de huurder een bedrag van € 181,50 aan servicekosten betalen.
Er ontstaat een discussie over de servicekosten. Hevaza stuurt huurder een factuur van € 14.061,99 aan servicekosten over de jaren 2013-2021. Die betaalt de huurder niet. Wel zegt deze de huurovereenkomst op. Daarom brengt de verhuurder een bedrag van € 4.114,00 aan servicekosten in mindering op het gevraagde bedrag. Als betaling uitblijft, begint Hevaza een procedure bij de kantonrechter te Breda. De eis luidt dat de huurder het bedrag van € 9.348,31 aan servicekosten moet bijbetalen over de jaren 2013-2021. De servicekosten zijn namelijk hoger dan de gevraagde voorschotten.
De huurder brengt een reconventionele eis (tegeneis) in het geding. En eist betaling van € 10.662,44. Reden daarvoor is dat de meeste afrekeningen van servicekosten fouten bevatten. De grootste fout is dat kosten voor een transformator in rekening zijn gebracht. Die behoort niet tot het gehuurde en werd niet door de huurder gebruikt. Dus daarvoor kunnen geen kosten in rekening worden gebracht, meent de huurder. Verder maakt ook de waarborgsom onderdeel uit van de tegeneis.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter oordeelt dat het vooral gaat om de vraag of de kosten voor de transformator tot de servicekosten behoren. Dat is niet het geval. Daarvoor noemt de kantonrechter de volgende redenen.
Over transformator is niets afgesproken in de huurovereenkomst
In artikel 5 van de huurovereenkomst is geregeld wat partijen hebben afgesproken over nutsvoorzieningen. Daarin staat dat het voorschot servicekosten betrekking heeft op gas, water en elektraverbruik. Over het gebruik van de transformator is dus niets afgesproken.
Hevaza stelt dat de huurder desondanks wel gebruik maakte van de transformator. Anders zou levering van elektriciteit niet mogelijk zijn geweest. Maar dat argument veegt de kantonrechter van tafel met het argument dat Hevaza die transformator dan maar in de huurovereenkomst had moeten opnemen. Daarbij had de verhuurder ook aan de huurder moeten melden wat de kosten voor het gebruik van die transformator zouden zijn.
Ook houdt de kantonrechter rekening met het feit dat de kosten voor het gebruik van de transformator € 250,00 per maand bedragen, terwijl de totale afgesproken servicekosten niet hoger uitkomen dan € 181,50.
Afrekeningen servicekosten verhuurder bevaten onjuistheden.
Wat betreft de eis in reconventie blijkt uit een op gegevens van verhuurder gebaseerde berekening van huurder dat verhuurder een bedrag aan huurder moet terugbetalen. Verder is de oplevering van het gehuurde correct geschied, zodat huurder terecht aanspraak maakt op terugbetaling van de waarborgsom.
Het oordeel van de kantonrechter luidt dat de verhuurder in het ongelijk gesteld wordt en aan de huurder € 10.662,44 moet betalen.
De lessen
Zowel een verhuurder als een huurder van bedrijfsruimte hebben er belang bij om goed te letten op wat de huurovereenkomst vermeldt over servicekosten. En ook op wat de huurovereenkomst niet vermeldt, zo blijkt uit deze uitspraak.
Verder is van belang dat de jaarlijkse afrekening servicekosten correct wordt opgesteld. Had de verhuurder dat gedaan, dan zou de rechter de tegeneis van de huurder hebben afgewezen. Afgezien van de borgsom dan.
Ook blijkt weer dat de opsteller van een overeenkomst het risico draagt van tekortkomingen daarvan. De verhuurder stelde de huurovereenkomst op, maar nam daarin niets op over het gebruik van de transformator. Daarvoor betaalt de verhuurder nu de prijs.
Slot
Huurt of verhuurt u bedrijfsruimte? En heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Bel dan naar 0180 – 47 26 75. Of stuur een e-mail aan info@groenenboomadvocaat.nl. Wij helpen u graag!
De uitspraak vindt u hier