Kan een woninghuurder eisen dat de verhuurder een procedure begint tegen een overlast gevende huurder? Met het doel dat de rechter de huurovereenkomst ontbindt? Over deze vraag sprak het hof Arnhem-Leeuwarden zich op 11 januari uit.
Relevante feiten
Een vrouw huurt van stichting Bo-Ex een woning. Naast haar woont een andere huurder. Sinds 2016 ondervindt de vrouw overlast van haar buren. In 2018 is het conflict tussen de twee huurders aangemeld bij het project Woonoverlast van U-Centraal dat uitgaat van de gemeente Utrecht. Gesprekken leiden niet tot een oplossing van het conflict. Bo-Ex biedt beide huurders een andere woning aan, en beide weigeren die andere woning. Het traject bij het project Woonoverlast van U-Centraal eindigt.
Uiteindelijk begint de vrouw een kort geding tegen Bo-Ex. Zij eist dat Bo-Ex een procedure tegen de andere huurder begint om de huurovereenkomst te ontbinden. De voorzieningenrechter wijst deze eis af. Vervolgens gaat de huurster in hoger beroep bij het hof Arnhem-Leeuwarden.
Oordeel hof
Het hof overweegt dat degene die overlast ondervindt van een ander daartegen zelf moet optreden. Daarmee knoopt het hof aan bij artikel 7:204 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW). Daarin staat dat een ‘feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht’ geen gebrek van het gehuurde is.
Vervolgens overweegt het hof dat een huurder die onrechtmatige overlast bezorgt aan omwonenden zich niet als een goed huurder gedraagt. En dat is wel een verplichting die elke huurder heeft op grond van artikel 7:213 BW. Een huurder kan daarom van de verhuurder eisen dat die tegen een andere huurder optreedt. Voorwaarde daarbij is dat de andere huurder inderdaad overlast veroorzaakt. Wanneer de verhuurder vervolgens niet optreedt, kan dat een gebrek aan het gehuurde opleveren voor de huurder die overlast ondervindt. De huurder kan dan bij de rechter vorderen dat de verhuurder een ontbindingsprocedure begint tegen de overlast gevende huurder. De huurder die overlast ervaart moet dan aannemelijk maken dat de overlast zich daadwerkelijk voordoet. En ook dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindingsvordering de aangewezen aanpak is en een redelijke kans op succes heeft.
Het hof oordeelt vervolgens dat de huurster een en ander niet aantoont. Bo-Ex deed een buurtonderzoek. En daaruit blijkt dat de huurster en haar dochter de enige huurders zijn die overlast veroorzaken. Weliswaar bracht de huurster zelf ook enkele door buren ondertekende verklaringen in het geding. Maar die verklaringen stelde de huurster zelf op. En de meeste ondertekenaars van die verklaringen wonen in een ander portiek dan de huurster zelf. Het hof vindt deze verklaringen daarom onvoldoende overtuigend.
Het hof wijst daarom de vordering van de huurster af. En veroordeelt haar in de proceskosten in hoger beroep. Wat betekent dat zij € 772,00 aan griffierecht en € 2.228,00 aan salaris advocaat moet betalen, dus € 3.000,00 in totaal. Een dure grap!
Slot
Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan telefonisch contact op via 0180 – 47 26 75. Of stuur een e-mail naar info@groenenboomadvocaat.nl. Wij helpen u graag!
De uitspraak vindt u hier