Auteur: mr. drs. Harry Groenenboom
Bij huurovereenkomsten horen meestal algemene voorwaarden. Die roepen soms de vraag op of een bepaling in de algemene voorwaarden rechtsgeldig is of niet.
Europese regelgeving
De Europese richtlijn 93/13 EEG bepaalt wanneer een bepaling in algemene voorwaarden ‘oneerlijk’ is. De richtlijn bevat een lijst van bedingen die in elk geval oneerlijk zijn. Maar die lijst is niet uitputtend. De richtlijn is van toepassing als een consument een overeenkomst aangaat met iemand die beroepsmatig handelt.
Op 27 januari beantwoordt het Europese Hof van Justitie enkele belangrijke (zogenaamde prejudiciële) vragen over de uitleg van de Europese richtlijn. De Europese rechter oordeelt namelijk dat het niet mogelijk is om op grond van aanvullend nationaal recht schadevergoeding te eisen als dat zonder het oneerlijke beding wel mogelijk was geweest. Voorwaarde hierbij is dat de overeenkomst zonder dat oneerlijke beding kan voortbestaan. De rechter mag de overeenkomst niet zo aanpassen dat de gebruiker van dat oneerlijke beding alsnog op grond van de zogenaamde aanvullende werking van de wet zijn doel bereikt. De gedachte hierachter is dat het gebruik van oneerlijke algemene voorwaarden anders te weinig wordt tegengegaan.
De Nederlandse rechter is op grond van Europese rechtspraak verplicht om uit zichzelf (‘ambtshalve’) te beoordelen of een bepaling in algemene voorwaarden op grond van richtlijn 93/13 oneerlijk is of niet.
Uitspraak kantonrechter Amsterdam
Op 21 mei doet de kantonrechter te Amsterdam einduitspraak in een zaak waarin algemene voorwaarden een rol spelen. Het is interessant om te zien wat de kantonrechter met de uitspraken van de Europese rechter van 27 januari doet.
Verhuurder eist schadevergoeding
In deze zaak eist de verhuurder schadevergoeding van de huurder omdat de huurovereenkomst niet correct werd nageleefd. Daarbij spelen de volgende bedingen een rol.
Artikel 1.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst bepaalt dat de verhuurder aanvullende schadevergoeding mag eisen voor zover de schade groter is dan de boete. Verder regelt deze bepaling dat eventuele winst die de huurder maakt, aan de verhuurder moet worden afgedragen. Dit baseert de verhuurder op artikel 6:104 Burgerlijk Wetboek (BW).
Van belang is verder dat artikel 20.6 van de betreffende algemene bepalingen regelt dat elke tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst de huurder op een boete komt te staan. De boete kan dus torenhoog worden.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter overweegt dat de huurder een consument is. Dit betekent dat richtlijn 93/13 van toepassing is.
De verhuurder voert aan dat artikel 1.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst niet wordt toegepast. Daarom hoeft de kantonrechter volgens de verhuurder niet te beoordelen of deze rechtsgeldig is of niet. De kantonrechter vindt dat niet juist omdat richtlijn 93/13 daarmee te weinig afschrikwekkende werking zou hebben. De bedoeling van die richtlijn is nu juist dat oneerlijke bedingen uit overeenkomsten met consumenten verdwijnen en dat professionele gebruikers daartoe worden aangezet. Het moet daarom niet mogelijk zijn dat oneerlijke bedingen in overeenkomsten blijven bestaan en verhuurders daarop buiten rechte een beroep kunnen blijven doen.
De kantonrechter toetst aan artikel 3 lid 1 van richtlijn 93/13. Daarin staat dat een beding oneerlijk is als dit het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen in het nadeel van de consument aanzienlijk verstoort.
Artikel 1.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst bepaalt dat de verhuurder aanvullende schadevergoeding mag eisen voor zover de schade groter is dan de boete. De kantonrechter oordeelt dat dit beding afwijkt van artikel 6:92 lid 2 BW. Daar staat dat een boete in plaats komt van schadevergoeding, en dus niet naast de boete een schadevergoeding geëist mag worden. Artikel 1.4 van de algemene bepalingen regelt verder dat eventuele winst die de huurder maakt aan de verhuurder moet worden afgedragen. Dit baseert de verhuurder op artikel 6:104 BW.
De kantonrechter oordeelt door artikel 1.4 van de algemene bepalingen het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoort. De huurder riskeert afdracht van de winst, verlies van zijn woning en een ongelimiteerde boete. Hier komt nog bij dat de huurder te maken heeft met veel bepalingen waar een boete op staat, terwijl de verhuurder nooit een boete kan krijgen. Daarom wijst de kantonrechter de vordering van de verhuurder af.
Met deze uitspraak oordeelt de kantonrechter in lijn met de uitspraak van het Europese hof van 27 januari. Anders dan voorheen vult hij de overeenkomst niet aan vanuit de wet. Artikel 6:104 BW blijft buiten toepassing.
De les
Het is van belang om kritisch te kijken naar de algemene voorwaarden bij een huurovereenkomst. Daar kunnen vervelende verrassingen uit voortkomen. Bijvoorbeeld als de rechter een beding vernietigt omdat dit 'oneerlijk' is in de zin van richtlijn 93/13.
Slot
Maakt u gebruik van een huurovereenkomst met algemene voorwaarden? En vraagt u zich af of daar wellicht oneerlijke bedingen in staan? Of heeft u andere vragen? Neem dan contact met ons op door te bellen naar 0180 – 47 26 75. Of stuur een e-mail naar info@groenenboomadvocaat.nl. Wij helpen u graag!
De uitspraak vindt u hier