Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

Auteur: mr. drs. Harry Groenenboom

Als gevolg van de coronacrisis kunnen mensen minder gemakkelijk verhuizen. Om huurders tegemoet te komen namen de Tweede en Eerste Kamer de ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ aan. Wat houdt die wet in?

Tijdelijke huurovereenkomst

Op grond van artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek is het mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan. Voor een zelfstandige woning is de duur daarvan maximaal twee jaar. Een kamer kan voor een periode van maximaal vijf jaar worden gehuurd. Het is in de wet zo geregeld dat een tijdelijke huurovereenkomst niet voor bepaalde tijd kan worden verlengd. Die kan alleen overgaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Verlenging

Artikel 2 van de nieuwe wet maakt het mogelijk tijdelijke huurovereenkomsten eenmalig te verlengen. Het gaat om huurovereeenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020. Die verlenging kan voor de duur van één, twee of drie maanden. Hoe gaat dat in zijn werk?

Informatieplicht verhuurder

De nieuwe wet legt in artikel 6 aan de verhuurder een nieuwe informatieplicht op. Hij is al verplicht om aan de huurder schriftelijk te melden dat de einddatum in zicht komt. Hij moet dit op zijn vroegst drie maanden en uiterlijk één maand voor de einddatum doen. Daar komt nu ook bij dat de verhuurder de huurder moet wijzen op de mogelijkheid om de tijdelijke huurovereenkomst te verlengen. De verhuurder doet er verstandig aan om aan zijn informatieplicht te voldoen met een aangetekende brief. Anders kan hij niet bewijzen dat hij aan zijn informatieplicht voldeed als de huurder dat betwist. En loopt hij het risico dat de tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege overgaat in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Huurder moet snel handelen

Wanneer de verhuurder de huurder informeert, moet de huurder snel handelen. Want hij heeft op grond van artikel 2 lid 2 van de wet slechts één week de tijd om de verhuurder schriftelijk te laten weten dat hij de huurovereenkomst wil verlengen. Hij kan verlenging vragen tot uiterlijk 1 september 2020.

Belangrijk is dat de huurder zijn verzoek per aangetekende brief verstuurt. Anders kan hij niet bewijzen dat hij tijdig zijn verzoek deed als de verhuurder dat ontkent. En verspeelt hij het recht om tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst aan te vragen.

Ook verhuurder kan verlenging verzoeken

In artikel 3 van de wet staat dat ook de verhuurder schriftelijk om verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst kan verzoeken. De huurder moet daar schriftelijk mee instemmen. Ook voor de verhuurder geldt dat verlenging mogelijk is tot uiterlijk 1 september 2020.

Weigeringsgronden verhuurder

De verhuurder mag op grond van artikel 4 een verzoek om tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst weigeren als aan één van de volgende voorwaarden voldaan is.

• De verhuurder verkocht de woning aan een derde ‘vrij van huur en gebruik’ of belast met een zakelijk genotsrecht. Voorbeelden daarvan zijn het recht van vruchtgebruik of het recht van opstal.
• De verhuurder heeft de woning aan een ander verhuurd en de huurovereenkomst gaat in direct na het moment dat de vorige eindigt.
• De verhuurder wil zelf in de woning gaan wonen en heeft zelf geen andere woonruimte.
• De verhuurder wil de woning renoveren en daarvoor is nodig dat de woning leeg komt.
• De verhuurder wil de woning slopen en heeft zich tegenover derden verplicht om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen.
  
• De huurder gedraagt zich niet als ‘goed huurder’, bijvoorbeeld doordat deze overlast veroorzaakt.

Wanneer één van deze weigeringsgronden van toepassing is, moet de verhuurder binnen één week na ontvangst van het verzoek tot verlenging schriftelijk meedelen dat hij daarmee niet akkoord gaat.

Tussenkomst rechter

Wanneer de verhuurder niet instemt met een verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst, kan de huurder op grond van artikel 4 lid 2 van de wet de rechter om verlenging van de huurovereenkomst verzoeken. De rechter beslist met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Zolang de rechter niet heeft beslist, loopt de tijdelijke huurovereenkomst door.

De rechter kan bepalen dat de huurovereenkomst met een andere termijn wordt verlengd dan huurder of verhuurder vorderen. Tegen de uitspraak van de rechter kan men niet in hoger beroep gaan.

Wat als verhuurder voor 12 maart 2020 het einde van de huurovereenkomst aanzegde?

Voor het geval de huurder voor 12 maart 2020 het einde van de huurovereenkomst aanzegde, bevat de wet in artikel 5 een aparte regeling. Huurder en verhuurder kunnen dan alleen met wederzijds goedvinden de tijdelijke huurovereenkomst met één, twee of drie maanden verlengen. En anders eindigt de huurovereenkomst op de oorspronkelijke einddatum.

Verlenging van de wet

De wet kan op grond van artikel 7 bij algemene maatregel van bestuur worden verlengd tot uiterlijk 1 december 2020.

Terugwerkende kracht tot 1 april 2020

De wet werkt terug tot 1 april 2020. Artikel 9 van de wet bepaalt dat dit niet geldt voor de informatieplicht van de verhuurder naar de huurder over deze nieuwe wet.

Vragen?

Bel dan naar 0180 -472 675, of stuur een e-mail naar info@groenenboomadvocaat.nl. Wij helpen u graag!